2019-11-27
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行業報告 內地物業管理

行業背景

 

受惠於城鎮人口及人均可支配收入上升,近年內地對物業管理(下稱物管)的服務需求相應增加。據中國指數研究院估計,中國的物管市場面積將於2021年增加至235億平方米,連同社區增值服務,物管市場規模將逾一萬億元人民幣。2018年百強物管企業的平均管理面積約3,718萬平方米,按年增加17.5%。物管行業正快速增長。

 

圖一. 中國物業管理行業面積

圖二. 百強企業管理規模

資料來源: 智研諮詢, 中國指數研究院

 

中國房地產業正進入存量時代,全國商品房的銷售增速放緩,樓價在「房住不炒」的政策基調下亦缺乏明顯上升動力。然而,內房普遍存有高負債問題,行業增長放緩將不利其發展。內房除了賣樓,亦積極另謀出路,物業管理因此加快應運而生,在存量市場下衍生出增量市場。

 

圖三. 全國商品房銷售面積及金額增速

資料來源: 國家統計局

 

物管行業較少受經濟週期和政策影響,而且帶有輕資產、盈利能見度高及現金流穩定的特點,其板塊估值因此較高。物管股的市盈率普遍達20倍以上,相比之下內房股一般的市盈率僅有個位數字。內房分拆物管公司上市,將能夠利用物管版塊的較高估值開拓資金渠道。自2018年起,不少內房陸續分拆物管公司上市。現時在香港上市的物管公司少於二十家,該板塊的上市熱潮仍處於初期階段,未來數年應有不少內地物管公司陸續上市。綜合市場資訊,短期內有可能分拆物管公司上市的內房包括: 時代中國、萬科、保利、遠洋、潤地、世房、建業地產及富力等。

 

表一. 部分物管公司的基本數據

資料來源: 彭博, 公司資料 (截至2019年9月30日)

 

物業管理的營運模式

目前物管公司的主要收入來源包括: 傳統的物業管理服務和各類社區增值服務。

 

圖四. 物管公司的收入與毛利

資料來源: 公司資訊 (截至2019年6月30日)

 

傳統物管服務的營運模式簡單,其規模主要取決於管理面積的大小。一般而言,若內房的銷售強勁,旗下物管公司的在管面積和合約面積增長便能取得一定保證。除了背靠母企,物管公司亦會積極併購第三方項目以提高市場份額。然而,規模愈大不一定等於盈利能力愈高。2018年內地住宅的管理費約2.25元人民幣/平方米/月。受合同及業主審議所限,管理費每年的上調空間可能只有通脹若干水平,加價有機會不被續約。而物業管理屬於勞動力密集的行業,工資佔該行業的營運成本近六成。在過去十年,內地城鎮人口的工資水平增速每年平均約近一成,長遠而言會對傳統物管服務的利潤結構造成負面影響。2019年上半年行業平均的毛利率約25%,較2018年同期略降。因此,行業需要進行革新或加強成本控制。

 

圖五. 物管公司的收費及合同管理面積

圖六. 相關房企的住宅銷售金額

資料來源: 公司資料 (截至2019年6月30日), 截至2019年9月30日

 

面對傳統業務的毛利率受壓及規模競爭,物管公司積極發展各類社區增值服務。增值服務的毛利率可達30%至60%以上,發展增值服務既可提高公司整體毛利率,又有機會藉此提升用戶黏性。目前社區增值服務的種類五花八門,例子包括: 物業銷售代理、網上團購日常用品、養老託兒、教育以至金融服務等等。在科技及大數據支持下,物管公司可輕易獲得住戶的生活及消費模式等資訊,增值服務未來的發展空間仍大。

 

表二. 物管公司不同業務的毛利率

資料來源: 公司資料 (截至2019年6月30日)

 

風險及總結

 

物管行業主要有三項風險因素。第一,若房企銷售減速或會令物管公司的合約面積增長放緩,投資者需留意相關房企的銷售面積增長;第二,行業競爭加劇,併購成本或會上升;第三,管理費升幅不足以抵銷工資等成本快速上漲,令毛利率受壓。惟以上風險因素目前仍然可控。

 

宏觀角度而言,城鎮化發展是不可逆轉的大趨勢,會為市場帶來持續穩定的物業管理服務需求,加上大部分物管企業仍處於擴張階段,我們相信行業前景仍然樂觀。目前物管公司的上市數量和年資遠比房企少,此板塊具有不少增長和整合空間,投資者宜中長線吸納。

 

作者: 中原金融研究部